Wann ein Aufhebungsvertrag sinnvoll ist
Ein Aufhebungsvertrag kommt in der Regel dann ins Spiel, wenn die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB) nicht zum Lebensplan passt: Der neue Job beginnt in sechs Wochen, der Platz im Pflegeheim ist kurzfristig frei, oder ein Zeitmietvertrag beziehungsweise ein Kündigungsverzicht sperrt die ordentliche Kündigung noch für Monate.
Auch die Gegenseite hat manchmal ein Interesse: Der Vermieter möchte die Wohnung sanieren, selbst nutzen oder verkaufen und bietet dem Mieter an, das Mietverhältnis gegen eine Abstandszahlung vorzeitig zu beenden. In beiden Konstellationen ersetzt die Einigung die einseitige Kündigung samt Frist und Begründung.
Rechtlich handelt es sich um einen gewöhnlichen Vertrag nach § 311 Abs. 1 BGB. Das bedeutet zugleich: Wer nicht unterschreibt, bleibt im bestehenden Mietvertrag mit allen Rechten — insbesondere dem gesetzlichen Kündigungsschutz.
Form und Inhalt des Aufhebungsvertrags
Das Gesetz schreibt für den Aufhebungsvertrag keine Form vor; theoretisch genügt eine mündliche Einigung. Weil im Streitfall aber nachweisbar sein muss, was vereinbart wurde, sollte der Vertrag schriftlich geschlossen und von allen Mietern und Vermietern unterschrieben werden. Zur Abgrenzung: Die Kündigung selbst unterliegt nach § 568 BGB der Schriftform, der Aufhebungsvertrag nicht.
Inhaltlich sollte die Vereinbarung alles regeln, was sonst am Ende eines Mietverhältnisses zu Streit führt. Je vollständiger die Punkte geklärt sind, desto weniger bleibt nach dem Auszug offen.
Muster: Bausteine eines Mietaufhebungsvertrags
Ein Aufhebungsvertrag braucht keine juristische Sprache, aber klare Angaben. Die folgenden Bausteine decken die Punkte ab, die in der Praxis am häufigsten zu Nachfragen führen, und lassen sich in dieser Reihenfolge zu einem kurzen Vertragstext zusammensetzen.
- Beendigungsdatum, Übergabetermin und Bezug auf den ursprünglichen Mietvertrag mit Datum
- Zustand bei Rückgabe: Renovierung ja oder nein, Umgang mit Einbauten und Möbeln
- Kaution: Rückzahlung, Zeitpunkt und etwaiger Einbehalt für die Betriebskosten
- Betriebskosten: letzte Abrechnung und Umgang mit Nachzahlung oder Guthaben
- Abstandszahlung oder wechselseitiger Verzicht auf weitere Ansprüche
- Nachmieter, Räumungsverzicht und Regelung für den Fall eines verspäteten Auszugs
Worauf Mieter vor der Unterschrift achten sollten
Mit der Unterschrift geben Mieter den gesetzlichen Kündigungsschutz für diese Wohnung auf. Ein Widerspruch nach der Sozialklausel oder eine gerichtliche Räumungsfrist kommen nach einem Aufhebungsvertrag grundsätzlich nicht mehr in Betracht. Wer die Wohnung eigentlich behalten möchte, sollte deshalb nicht unter Zeitdruck unterschreiben, sondern das Angebot fachkundig prüfen lassen — beim Mieterverein oder Anwalt.
Wer Bürgergeld oder andere Sozialleistungen bezieht, sollte das Jobcenter oder Sozialamt vor der Unterschrift einbinden: Eine freiwillige Aufgabe der Wohnung kann Folgen für die Übernahme von Unterkunftskosten haben. Auch Räumungsverzichte und pauschale Verzichtsklauseln sollten nur akzeptiert werden, wenn klar ist, welche Ansprüche damit erlöschen.
Bietet der Vermieter eine Abstandszahlung an, ist deren Höhe Verhandlungssache. Üblich sind Beträge, die Umzugskosten und die Differenz zu einer teureren Ersatzwohnung für einen gewissen Zeitraum abdecken — eine feste Regel gibt es dafür nicht.