Was ein Sonderkündigungsrecht auslöst
Sonderkündigungsrechte sind außerordentliche Kündigungen mit gesetzlicher Frist. Anders als die fristlose Kündigung setzen sie keinen wichtigen Grund voraus, sondern einen konkreten, im Gesetz beschriebenen Anlass. Liegt dieser vor, darf der Mieter kündigen, obwohl der Vertrag befristet ist oder einen Kündigungsverzicht enthält.
Die wichtigsten Auslöser: Der Vermieter verlangt eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete oder wegen Modernisierung (§ 561 BGB), er kündigt eine Modernisierung an (§ 555e BGB), der Mieter stirbt (§ 564 BGB für Erben, § 563a BGB für Mitmieter), der Vermieter verweigert die Erlaubnis zur Untervermietung (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB) oder das Mietverhältnis ist für mehr als 30 Jahre geschlossen (§ 544 BGB).
Gemeinsam ist allen Fällen: Der Mieter muss das Recht innerhalb einer kurzen Ausübungsfrist nutzen, sonst erlischt es. Die Kündigung wirkt dann nicht sofort, sondern zu dem im Gesetz bestimmten Termin.
Die Fälle und ihre Fristen im Überblick
Die Ausübungsfristen unterscheiden sich je nach Sonderkündigungsrecht deutlich. Wer den Termin verpasst, kann nur noch ordentlich kündigen — bei einem Zeitmietvertrag oder Kündigungsverzicht also unter Umständen gar nicht.
Die folgende Übersicht nennt für jeden Fall, bis wann die Kündigung zugegangen sein muss und zu welchem Zeitpunkt das Mietverhältnis endet.
- Mieterhöhung (§ 561 BGB): Kündigung bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens, Ende zum Ablauf des übernächsten Monats — die Erhöhung tritt dann nicht ein.
- Modernisierung (§ 555e BGB): Kündigung bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats.
- Tod des Mieters (§ 564 BGB): Erben können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit der gesetzlichen Frist des § 573d BGB kündigen; verbleibende Mitmieter nach § 563a BGB ebenfalls binnen eines Monats.
- Verweigerte Untervermietung (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB): Kündigung mit der gesetzlichen Frist, sofern in der Person des Untermieters kein wichtiger Grund für die Verweigerung liegt.
- Vertrag über mehr als 30 Jahre (§ 544 BGB): nach Ablauf von 30 Jahren jederzeit mit gesetzlicher Frist kündbar.
- Allgemeine Frist (§ 573d Abs. 2 BGB): Zugang bis zum dritten Werktag eines Monats, Ende zum Ablauf des übernächsten Monats.
So üben Sie das Sonderkündigungsrecht aus
Die Kündigung muss wie jede Kündigung von Wohnraum schriftlich erfolgen und von allen Mietern unterschrieben sein. Anders als bei der ordentlichen Kündigung sollte das Schreiben den Anlass ausdrücklich nennen — etwa „außerordentliche Kündigung nach § 561 BGB wegen Ihres Mieterhöhungsverlangens vom …“. So ist für den Vermieter erkennbar, dass keine gewöhnliche Kündigung gemeint ist, die an Befristung oder Kündigungsverzicht scheitern könnte.
Sinnvoll ist, das Schreiben zusätzlich mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung zu verbinden, falls der Vertrag diese zulässt. Ob die Voraussetzungen im konkreten Fall vorliegen — zum Beispiel, ob ein Mieterhöhungsverlangen überhaupt wirksam ist — sollte bei Unsicherheit fachkundig geklärt werden.