Untermietvertrag kündigen: Fristen für Untermieter und Hauptmieter

Der Untermieter hat nur einen Vertrag: mit dem Hauptmieter. Deshalb geht die Kündigung an diesen, nicht an den Eigentümer der Wohnung. Für die Kündigung durch den Untermieter gilt grundsätzlich die gesetzliche Frist von drei Monaten zum Monatsende mit Zugang bis zum dritten Werktag (§ 573c BGB); ein Untermietvertrag kann für den Untermieter kürzere, aber nicht längere Fristen vorsehen.

Kürzer wird es bei möbliertem Wohnraum innerhalb der Wohnung, die der Hauptmieter selbst bewohnt: Dann genügt laut Gesetz ein Zugang bis zum 15. eines Monats, damit der Untermietvertrag mit Ablauf desselben Monats endet (§ 573c Abs. 3 i. V. m. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Bei unmöblierten Räumen oder wenn der Hauptmieter nicht in der Wohnung lebt, bleibt es bei drei Monaten.

Kündigt der Hauptmieter dem Untermieter, ist er in der Rolle des Vermieters und braucht in der Regel ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB). Erleichtert wird das bei Wohnraum in der selbst bewohnten Wohnung: § 573a Abs. 2 BGB erlaubt dort eine Kündigung ohne Grund, allerdings mit einer um drei Monate verlängerten Frist. Bei möblierten Zimmern gilt für den Hauptmieter ebenfalls die Frist bis zum 15.

Endet der Hauptmietvertrag, verliert der Untermieter sein Besitzrecht — ein Vertrag mit dem Eigentümer besteht nicht. Der Eigentümer kann dann grundsätzlich Herausgabe verlangen. Wer als Untermieter längerfristig plant, sollte deshalb wissen, wie stabil der Hauptmietvertrag ist, und im Zweifel eine Fortsetzung direkt mit dem Eigentümer ansprechen.

Die Schriftform nach § 568 BGB gilt auch für die Kündigung von Untermietverhältnissen über Wohnraum. Ein Schreiben mit eigenhändiger Unterschrift, persönlich übergeben oder mit Zeugen eingeworfen, ist der sichere Weg — auch wenn der Untermietvertrag selbst nur mündlich geschlossen wurde.