Wann darf der Vermieter überhaupt kündigen?
Bei Wohnraum ist die Kündigung durch den Vermieter an ein berechtigtes Interesse gebunden (§ 573 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt in § 573 Abs. 2 BGB drei Hauptfälle: eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters, Eigenbedarf für den Vermieter oder nahe Angehörige sowie die Hinderung einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Der bloße Wunsch nach einer höheren Miete reicht dafür ausdrücklich nicht aus.
Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB); später nachgeschobene Gründe werden grundsätzlich nur berücksichtigt, wenn sie erst danach entstanden sind. Formal muss die Kündigung schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) — eine E-Mail oder eine mündliche Ankündigung genügt nicht.
Wurde die Wohnung nach Ihrem Einzug in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren ab dem Verkauf; in vielen Städten ist sie per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert (§ 577a BGB).
Fristen: Wie lange dürfen Sie noch bleiben?
Für den Vermieter gelten längere Fristen als für Mieter. Grundsätzlich beträgt die Kündigungsfrist drei Monate; nach fünf Jahren seit Überlassung der Wohnung verlängert sie sich auf sechs, nach acht Jahren auf neun Monate (§ 573c Abs. 1 S. 2 BGB). Auch hier zählt der Zugang bis zum dritten Werktag des Monats.
Nennt das Schreiben einen zu frühen Termin, ist die Kündigung nicht automatisch unwirksam — sie wirkt in der Regel zum nächsten zulässigen Zeitpunkt. Ob das im konkreten Fall so ist und ob die Wohndauer richtig berechnet wurde, sollte fachkundig geprüft werden.
Widerspruch nach der Sozialklausel
Würde die Beendigung für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung verlangen (§ 574 BGB). Als Härte kommt nach dem Gesetz insbesondere in Betracht, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann; in der Praxis spielen auch hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft oder eine bevorstehende Prüfung eine Rolle.
Der Widerspruch muss schriftlich erklärt werden und dem Vermieter spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses zugehen (§ 574b BGB). Auf Verlangen sind die Gründe anzugeben. Wegen der kurzen Frist und der Abwägung im Einzelfall gehört der Widerspruch zu den Schritten, die mit Mieterverein oder Anwalt vorbereitet werden sollten.
Bei einer fristlosen Kündigung greift die Sozialklausel nicht. Stellt sich später heraus, dass der angegebene Eigenbedarf nur vorgetäuscht war, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH Schadensersatz verlangen — etwa für Umzugskosten und die höhere Miete in der neuen Wohnung.
Erste Schritte nach Erhalt der Kündigung
Wichtig ist zunächst: Eine Kündigung muss nicht „bestätigt“ oder unterschrieben werden. Wer eine Empfangsbestätigung unterzeichnet, sollte darauf achten, dass er nur den Erhalt und nicht das Einverständnis mit der Kündigung quittiert. Zieht der Mieter nicht aus, muss der Vermieter Räumungsklage erheben; das Gericht kann dem Mieter dabei eine Räumungsfrist einräumen (§ 721 ZPO).
- Datum des Zugangs notieren und den Umschlag aufbewahren
- Kündigung nicht unterschreiben oder bestätigen — allenfalls den Erhalt
- Prüfen: Schriftform, Begründung, Frist und Wohndauer stimmig?
- Frist für den Widerspruch (zwei Monate vor Vertragsende) im Kalender eintragen
- Unterlagen sammeln: Mietvertrag, Schriftverkehr, Nachweise für Härtegründe
- Beratung beim Mieterverein oder Anwalt vereinbaren — möglichst innerhalb weniger Wochen