Wird die Wohnung verkauft, tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein — mit allen Rechten und Pflichten. Für Mieter entsteht dadurch kein Sonderkündigungsrecht, aber auch kein Nachteil: Die Frist bleibt bei drei Monaten, und der neue Eigentümer haftet für die Kaution.
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Kauf bricht nicht Miete
Der Erwerber tritt anstelle des Vermieters in den Vertrag ein (§ 566 BGB).
Kündigung bei Eigentümerwechsel
§ 566 BGB sorgt dafür, dass der Verkauf der Wohnung den Mietvertrag unberührt lässt: Der Erwerber übernimmt ihn ab Eintragung im Grundbuch so, wie er ist — Miete, Nebenkostenregelung, Kündigungsfristen und alle Nebenabreden. Ein neuer Vertrag muss nicht unterschrieben werden, und was der Käufer vorlegt, darf abgelehnt werden. Ein Sonderkündigungsrecht gibt es für Mieter nicht; wer gehen will, kündigt mit drei Monaten Frist.
Adressat der Kündigung ist derjenige, der zum Zeitpunkt des Zugangs Vermieter ist. Bis zur Eintragung des Käufers im Grundbuch bleibt das der Verkäufer — der notarielle Kaufvertrag allein reicht nicht. Hat der Verkäufer den Eigentumsübergang angezeigt (§ 566e BGB), muss er die Anzeige gegen sich gelten lassen; wer sicher gehen will, fragt nach oder adressiert die Kündigung an den neuen Eigentümer mit Kopie an den alten, bis die Eintragung bestätigt ist.
Für die Kaution ordnet § 566a BGB an, dass der Erwerber in die Rückzahlungspflicht eintritt — unabhängig davon, ob der Verkäufer ihm die Kaution tatsächlich weitergegeben hat. Kann der Mieter die Kaution vom Erwerber nicht erlangen, haftet daneben weiterhin der bisherige Vermieter. Beim Auszug nach einem Eigentümerwechsel ist deshalb der neue Eigentümer der erste Ansprechpartner für die Kautionsabrechnung.
Wird die Mietwohnung nach der Überlassung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, hat der Mieter grundsätzlich ein Vorkaufsrecht (§ 577 BGB). Außerdem gilt für eine Eigenbedarfskündigung des Erwerbers eine Sperrfrist von drei Jahren ab Verkauf, in vielen Gebieten durch Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert (§ 577a BGB). Beide Regelungen schützen den Mieter — sie ändern aber nichts an seinem eigenen Kündigungsrecht.
Häufig kommt nach dem Verkauf ein Angebot des neuen Eigentümers: Auszug gegen Abfindung, ein neuer Vertrag zu anderen Konditionen oder ein Aufhebungsvertrag. Nichts davon muss angenommen werden. Wer verhandelt, sollte die Bedingungen — Abfindungshöhe, Auszugsdatum, Renovierung, Kaution — schriftlich festhalten und bei größeren Summen fachkundig prüfen lassen.
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Donnerstag, 31. Dezember 2026
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Gesetzliche Grundlagen
§ 566 BGB
Kauf bricht nicht Miete — Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag
§ 566a BGB
Haftung des Erwerbers für die Rückzahlung der Kaution
§ 566e BGB
Anzeige des Eigentumsübergangs durch den bisherigen Vermieter
§ 577a BGB
Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung; Vorkaufsrecht in § 577 BGB
Häufige Fragen
Nein. Der Eigentümerwechsel ändert am Mietvertrag nichts, deshalb sieht das Gesetz kein besonderes Kündigungsrecht vor. Mieter kündigen — wie sonst auch — ordentlich mit drei Monaten Frist, ohne Angabe von Gründen.
An den Eigentümer, der zum Zeitpunkt des Zugangs im Grundbuch steht. Der Übergang wird erst mit der Eintragung wirksam; bis dahin ist der Verkäufer Vermieter. Wer nicht weiß, ob die Eintragung erfolgt ist, sollte nachfragen oder beide Seiten anschreiben.
Nein. Der Käufer tritt kraft Gesetzes in den bestehenden Vertrag ein (§ 566 BGB). Ein neuer Vertrag ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich und in der Regel nicht in seinem Interesse, wenn er schlechtere Bedingungen enthält. Angebote sollten vor einer Unterschrift fachkundig geprüft werden.
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechner und Vorlagen bilden die gesetzliche Regel ab; ob abweichende Vertragsklauseln, Befristungen oder Sonderrechte in Ihrem Fall greifen, klären Anwalt, Mieterverein oder sonst befugte Beratungsstellen.
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