Schriftform: Was das Gesetz verlangt
Nach § 568 Abs. 1 BGB muss die Kündigung eines Wohnraummietvertrags schriftlich erfolgen. Was „schriftlich“ bedeutet, definiert § 126 BGB: Die Erklärung muss auf Papier stehen und vom Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift unterzeichnet sein. Eine E-Mail, ein Fax, eine Nachricht per WhatsApp oder ein eingescanntes und als PDF verschicktes Schreiben erfüllen diese Anforderung nicht — auch die bloße Textform reicht nicht aus.
Die Folge einer formwidrigen Kündigung ist hart: Sie ist unwirksam, das Mietverhältnis läuft weiter, und die Kündigungsfrist beginnt erst mit dem Zugang eines formgerechten Schreibens. Ein vorab per E-Mail geschicktes Exemplar schadet zwar nicht, ersetzt aber das Original auf dem Postweg nicht.
Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, müssen grundsätzlich alle Mieter die Kündigung unterschreiben. Umgekehrt muss die Kündigung an alle Vermieter gerichtet sein, die im Vertrag stehen. Fehlt eine Unterschrift oder ein Adressat, ist die Kündigung in der Regel ebenfalls unwirksam.
Zugang: Wann die Kündigung ankommt
Eine Kündigung wird erst wirksam, wenn sie dem Vermieter zugeht (§ 130 Abs. 1 BGB). Zugegangen ist sie nach allgemeiner Auffassung, sobald sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist und unter gewöhnlichen Umständen mit der Kenntnisnahme zu rechnen ist. Für den Briefkasten bedeutet das: Ein Einwurf am Vormittag zählt noch am selben Tag; wird der Brief erst nach den üblichen Leerungszeiten eingeworfen, gilt er erst am nächsten Tag als zugegangen.
Diese Regel ist wichtig für die Karenzzeit: Nach § 573c Abs. 1 BGB wahrt die Kündigung die Frist, wenn sie spätestens am dritten Werktag eines Monats zugeht. Der Samstag zählt dabei als Werktag. Fällt der dritte Werktag selbst auf einen Samstag, verschiebt sich das Fristende nach der Rechtsprechung des BGH über § 193 BGB auf den nächsten Werktag.
Geht die Kündigung auch nur einen Tag später zu, endet das Mietverhältnis einen Monat später. Wer knapp dran ist, sollte das Schreiben deshalb persönlich übergeben oder einwerfen lassen und den Zeitpunkt festhalten.
Zugang sicher nachweisen
Im Streit muss der Mieter beweisen, dass und wann die Kündigung zugegangen ist. Ein einfacher Brief bietet dafür keinen Nachweis. Auch das Übergabe-Einschreiben ist riskant: Trifft der Zusteller niemanden an, hinterlässt er nur einen Benachrichtigungszettel — wird die Sendung nicht abgeholt, gilt die Kündigung in der Regel als nicht zugegangen.
Sicherer sind Wege, bei denen der Zugang durch einen Beleg oder einen Zeugen belegt werden kann. Bewährt haben sich die folgenden Varianten.
- Persönliche Übergabe im Büro der Hausverwaltung oder beim Vermieter mit datierter Empfangsbestätigung auf einer Kopie
- Einwurf-Einschreiben: Einlieferungsbeleg aufbewahren, Zustellnachweis online abrufen und speichern
- Einwurf durch einen Boten, der den Inhalt des Umschlags kennt und Datum sowie Uhrzeit schriftlich festhält
- Bei knappen Fristen tagsüber einwerfen — vor den üblichen Leerungszeiten
- Kopie des unterschriebenen Schreibens zu den Unterlagen nehmen
- Das Übergabe-Einschreiben mit Rückschein nur zusätzlich nutzen, nie als einzigen Weg