Wann liegt ein wichtiger Grund vor?
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen, wenn ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist. Für Mieter nennt das Gesetz ausdrücklich den Fall, dass der vertragsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht gewährt oder wieder entzogen wird (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
Praktisch wichtig ist § 569 Abs. 1 BGB: Ist die Wohnung so beschaffen, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist, kann der Mieter fristlos kündigen — selbst wenn er die Gefahr bei Vertragsschluss kannte. Typische Diskussionsfälle sind massiver Schimmelbefall, Heizungsausfall im Winter über längere Zeit oder unbewohnbare Zustände nach Wasserschaden.
Ob ein Mangel diese Schwelle erreicht, ist eine Einzelfallfrage, die Gerichte streng prüfen. Wer fristlos kündigen will, sollte den Zustand dokumentieren (Fotos, Datum, Zeugen, ggf. Gutachten) und sich vorher fachkundig beraten lassen — Mieterverein oder Anwalt.
Abmahnung und Fristsetzung
Beruht der Grund auf einer Pflichtverletzung des Vermieters, ist die Kündigung grundsätzlich erst zulässig, nachdem eine angemessene Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung erfolglos war (§ 543 Abs. 3 BGB). Entbehrlich ist das nur, wenn die Abhilfe offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.
In der Praxis heißt das: Mangel schriftlich anzeigen, konkrete Frist setzen (etwa 14 Tage, bei Heizungsausfall im Winter deutlich kürzer), Zugang nachweisen. Erst wenn nichts passiert, folgt die Kündigung.
- Mangel schriftlich anzeigen und Abhilfe verlangen (§ 536c BGB)
- Angemessene Frist setzen und den Ablauf abwarten
- Zustand fortlaufend dokumentieren
- Kündigung mit Angabe des Grundes und hilfsweise ordentlicher Kündigung
Was ins Schreiben gehört
Anders als bei der ordentlichen Kündigung muss die fristlose Kündigung den Grund nennen (§ 569 Abs. 4 BGB). Beschreiben Sie den Sachverhalt sachlich: Was ist wann passiert, wann wurde es angezeigt, welche Frist wurde gesetzt. Fügen Sie die außerordentliche Kündigung mit der ordentlichen zusammen: „hilfsweise kündige ich ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt“. So bleibt die Kündigung auch dann wirksam, wenn der wichtige Grund später nicht anerkannt wird.