Warum eine Kündigung nicht einfach widerrufen werden kann
Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung. Sie entfaltet ihre Wirkung, sobald sie dem Vermieter zugeht (§ 130 Abs. 1 S. 1 BGB) — ab diesem Moment steht fest, dass das Mietverhältnis zum Ablauf der Frist endet. Der Mieter kann das nicht mehr allein rückgängig machen.
Ein Widerruf ist nach § 130 Abs. 1 S. 2 BGB nur wirksam, wenn er dem Vermieter vor oder gleichzeitig mit der Kündigung zugeht. Praktisch bleibt dafür nur ein enges Zeitfenster, etwa wenn ein Widerruf noch vor dem Brief beim Vermieter eintrifft. Ist die Kündigung einmal zugegangen, hilft auch ein am selben Tag nachgeschobener Widerruf nicht mehr.
Das gilt unabhängig davon, ob sich die Umstände geändert haben. Auch ein nachvollziehbarer Grund wie ein geplatzter Umzug macht die Kündigung nicht unwirksam.
Rücknahme mit Zustimmung des Vermieters
Was einseitig nicht geht, geht gemeinsam: Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass das Mietverhältnis trotz Kündigung fortgesetzt wird. Rechtlich ist das keine Rücknahme im engeren Sinn, sondern eine Vereinbarung über die Fortsetzung zu den bisherigen oder zu neuen Bedingungen. Ob der Vermieter zustimmt, ist seine freie Entscheidung — er darf ablehnen, etwa weil er bereits einen Nachmieter gefunden oder eine Sanierung geplant hat.
Stimmt der Vermieter zu, sollte das schriftlich festgehalten werden: mit Datum, Bezug auf die Kündigung und der Erklärung, dass das Mietverhältnis unverändert weiterläuft. Eine mündliche Zusage ist im Streit schwer zu beweisen, und bei einem späteren Eigentümerwechsel ist ein Schriftstück für den neuen Vermieter nachvollziehbar.
Knüpft der Vermieter die Fortsetzung an Bedingungen — etwa eine höhere Miete oder einen Kündigungsverzicht — handelt es sich faktisch um einen neuen Vertrag. Solche Vorschläge sollten in Ruhe geprüft und bei Zweifeln fachkundig eingeordnet werden.
Muster: Bitte um Fortsetzung des Mietverhältnisses
Ein Schreiben an den Vermieter sollte kurz, sachlich und ohne Vorwürfe sein. Es hilft, den Grund für den Sinneswandel zu nennen und zu betonen, dass der Vermieter keinen Aufwand mit einer Neuvermietung hat. Die folgenden Bausteine lassen sich zu einem Brief zusammensetzen.
- Betreff mit Adresse der Wohnung und Datum der Kündigung, auf die Bezug genommen wird
- Kurze Schilderung, warum der Auszug nicht mehr stattfindet
- Ausdrückliche Bitte, das Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen über den Kündigungstermin hinaus fortzusetzen
- Hinweis, dass die bisherigen Pflichten aus dem Vertrag unverändert erfüllt werden
- Bitte um schriftliche Bestätigung bis zu einem genannten Datum
- Unterschrift aller Mieter, die auch die Kündigung unterschrieben haben
Einfach wohnen bleiben? Die stillschweigende Verlängerung
§ 545 BGB regelt einen Sonderfall: Setzt der Mieter den Gebrauch der Wohnung nach Ablauf der Mietzeit fort und widerspricht keine Seite innerhalb von zwei Wochen, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit. Die Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs, für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er davon Kenntnis erhält.
Darauf sollte sich niemand verlassen. Viele Formularmietverträge schließen § 545 BGB ausdrücklich aus, und ein Vermieter, der einen Nachmieter hat, wird rechtzeitig widersprechen. Wer über den Kündigungstermin hinaus bleibt, ohne dass eine Einigung vorliegt, riskiert eine Räumungsklage und Nutzungsentschädigung. Der sichere Weg bleibt die schriftliche Vereinbarung über die Fortsetzung.