Der Grundsatz: Der Vermieter entscheidet
Ein Mietvertrag bindet beide Seiten bis zum Ablauf der Kündigungsfrist. Wer vorher ausziehen möchte, kann den Vermieter nicht dazu zwingen, einen anderen Mieter anzunehmen — die Auswahl des Vertragspartners bleibt grundsätzlich seine Sache. Bis zum Ende der Frist nach § 573c BGB bleibt die Miete geschuldet, auch wenn die Wohnung bereits leer steht.
Etwas anderes gilt, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Bei einer sogenannten echten Nachmieterklausel muss der Vermieter einen zumutbaren, zahlungsfähigen Nachmieter akzeptieren und den Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt aus dem Vertrag entlassen. Die unechte Nachmieterklausel verpflichtet ihn dagegen nur, einen vorgeschlagenen Bewerber ernsthaft zu prüfen — ablehnen darf er ihn mit sachlichem Grund weiterhin.
Ob eine Klausel echt oder unecht ist, entscheidet ihre Formulierung, nicht ihre Überschrift. Der Wortlaut sollte daher genau gelesen und im Zweifel fachkundig eingeordnet werden.
Härtefälle: Pflicht zur Annahme nach Treu und Glauben
Auch ohne Klausel kann sich nach der Rechtsprechung des BGH aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine Pflicht des Vermieters ergeben, einen geeigneten Nachmieter anzunehmen. Voraussetzung ist ein berechtigtes Interesse des Mieters, das die Bindung an die volle Kündigungsfrist als unzumutbar erscheinen lässt — etwa der Umzug in ein Pflegeheim, eine berufliche Versetzung an einen weit entfernten Ort oder Familienzuwachs, für den die Wohnung zu klein wird.
Das ist eine Abwägung im Einzelfall: Der Vermieter darf seine eigenen Interessen einbringen, und der vorgeschlagene Nachmieter muss bereit sein, den Vertrag zu den bisherigen Bedingungen zu übernehmen. Ein bloß günstigeres Angebot einer anderen Wohnung reicht in der Regel nicht aus. Wer sich auf einen Härtefall berufen möchte, sollte die Situation dokumentieren und vor einem Streit fachkundig klären lassen, ob sie trägt.
So schlagen Sie Nachmieter vor
Unabhängig von der Rechtslage steigen die Chancen erheblich, wenn der Vermieter mit einem fertigen Paket wenig Aufwand hat. Wichtig ist, alles schriftlich festzuhalten — vom Vorschlag der Bewerber bis zur Einigung über das Enddatum, die am besten in einem kurzen Aufhebungsvertrag dokumentiert wird.
- Ordentlich kündigen und im selben Schreiben anbieten, Nachmieter zu stellen
- Zwei bis drei solvente Interessenten benennen, die die Wohnung zu den bisherigen Konditionen übernehmen wollen
- Zu jedem Bewerber Selbstauskunft, Gehaltsnachweise und Bonitätsauskunft (z. B. SCHUFA) beilegen
- Dem Vermieter eine angemessene Frist für die Prüfung einräumen und um schriftliche Rückmeldung bitten
- Enddatum, Übergabetermin und Kautionsrückzahlung schriftlich vereinbaren
- Ablehnungen mit Begründung schriftlich erbitten — sie sind später wichtig, falls es Streit gibt
Abstand und Ablöse: Was Sie vom Nachmieter verlangen dürfen
Geld dafür, dass der Nachmieter die Wohnung überhaupt bekommt, ist unzulässig: Vereinbarungen über eine Abstandszahlung für die Überlassung von Wohnraum sind nach § 4a WoVermRG unwirksam, gezahlte Beträge können zurückgefordert werden. Erlaubt ist eine Ablöse für Möbel oder Einbauten, die der Nachmieter übernimmt — allerdings nur in Höhe des angemessenen Zeitwerts; steht der Preis in auffälligem Missverhältnis dazu, ist die Vereinbarung insoweit unwirksam.
Auch die Kosten für Renovierung oder eine Vermittlungsprovision lassen sich nicht einfach auf den Nachmieter abwälzen. Wer Ablösen vereinbart, sollte die Gegenstände und den Preis in einer kurzen Liste festhalten, die beide Seiten unterschreiben.