Befristeten Mietvertrag kündigen: Wann ein Zeitmietvertrag bindet und welche Ausstiege es gibt

Seit 2001 ist eine Befristung von Wohnraum nur noch als qualifizierter Zeitmietvertrag möglich (§ 575 BGB). Der Vermieter muss bei Vertragsschluss schriftlich mitteilen, warum er die Wohnung nach Ablauf braucht — Eigennutzung, geplanter Abriss oder Umbau, oder Vermietung an einen Dienstverpflichteten. Nur diese drei Gründe lässt das Gesetz zu.

Fehlt der Grund oder wurde er nicht schriftlich mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis laut Gesetz als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 575 Abs. 1 S. 2 BGB). Dann greifen die normalen Regeln: Kündigung mit drei Monaten zum Monatsende, ohne Angabe von Gründen. Eine bloße Angabe „befristet bis“ ohne Grund reicht dafür nach der Rechtsprechung nicht aus.

Bei wirksamer Befristung bleiben dem Mieter vor Ablauf nur besondere Wege: die außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 BGB), die Sonderkündigungsrechte bei Mieterhöhung (§ 561 BGB), Modernisierung (§ 555e BGB) und im Todesfall (§ 564 BGB), ein Mietaufhebungsvertrag oder ein Nachmieter, den der Vermieter akzeptiert. Ein Anspruch auf vorzeitige Entlassung besteht grundsätzlich nicht.

Zu unterscheiden ist der Zeitmietvertrag vom Kündigungsverzicht: Dort ist der Vertrag unbefristet, die ordentliche Kündigung aber für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen. Nach Ablauf des Verzichts läuft der Vertrag weiter und kann normal gekündigt werden; ein Zeitmietvertrag endet dagegen automatisch.

Ob ein Vertrag wirklich wirksam befristet ist, entscheidet über die gesamte Strategie. Wer den Befristungsgrund nicht findet oder Zweifel an seiner Formulierung hat, sollte das vor der Kündigung fachkundig prüfen lassen — eine Kündigung „ins Blaue“ kann als Angebot zur Aufhebung ausgelegt werden, bindet aber nicht den Vermieter.