Ein Kündigungsverzicht schließt die ordentliche Kündigung für eine bestimmte Zeit aus — der Vertrag bleibt unbefristet, kann aber vorübergehend nicht gekündigt werden. Ob die Klausel hält, hängt von Dauer und Gestaltung ab: Formularmäßig sind laut BGH höchstens vier Jahre zulässig, und der Verzicht muss für beide Seiten gelten.
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4 Jahre
Formularmäßiger Kündigungsverzicht laut BGH nur bis vier Jahre ab Vertragsschluss wirksam.
Beidseitig
Pflicht
Ein Verzicht, der nur den Mieter bindet, ist als Formularklausel laut BGH unwirksam (§ 307 BGB).
Frühestes Ende
Verzichtsende
Die Kündigung kann vorher erklärt werden, wirkt aber frühestens zum Ende des Verzichts.
Kündigung bei Kündigungsverzicht
Der Kündigungsverzicht — im Vertrag oft als Mindestmietdauer oder Kündigungsausschluss bezeichnet — ist von der Befristung zu unterscheiden. Beim Zeitmietvertrag nach § 575 BGB endet der Vertrag automatisch; beim Verzicht läuft er unbefristet weiter und wird nur für einen Zeitraum unkündbar. Nach Ablauf gilt wieder die normale Frist von drei Monaten zum Monatsende (§ 573c BGB).
Für Formularverträge hat der BGH Grenzen gezogen: Ein beiderseitiger Verzicht ist bis zu vier Jahre ab Vertragsschluss zulässig — gerechnet bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals kündigen kann, nicht bis zum Vertragsende. Eine längere Bindung benachteiligt den Mieter laut BGH unangemessen und ist nach § 307 BGB unwirksam. Ebenso unwirksam ist ein Formularverzicht, der nur den Mieter bindet, während der Vermieter frei kündigen darf.
Individuell ausgehandelte Vereinbarungen können über die Vierjahresgrenze hinausgehen. Individuell bedeutet: Der Mieter hatte tatsächlich Einfluss auf den Inhalt, nicht nur die Wahl zwischen Unterschrift und Verzicht auf die Wohnung. Handschriftliche Ergänzungen im Formular sind nicht automatisch Individualvereinbarungen. Ob eine Klausel individuell oder formularmäßig ist, sollte im Zweifel fachkundig beurteilt werden.
Während eines wirksamen Verzichts bleiben dem Mieter dieselben Wege wie beim Zeitmietvertrag: außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, die gesetzlichen Sonderkündigungsrechte bei Mieterhöhung, Modernisierung oder Todesfall, ein Aufhebungsvertrag oder ein vom Vermieter akzeptierter Nachmieter. Der Verzicht erfasst nur die ordentliche Kündigung.
Die Kündigung muss nicht bis zum Ende des Verzichts warten. Nach der Rechtsprechung kann sie schon während der Verzichtszeit erklärt werden und wirkt dann zum frühesten zulässigen Termin — dem Ende des Verzichts, sofern die Dreimonatsfrist gewahrt ist. Wer diesen Weg wählt, nennt im Schreiben ausdrücklich das Verzichtsende als Kündigungstermin und ergänzt „hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt“.
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Vertragsende
Donnerstag, 31. Dezember 2026
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Gesetzliche Grundlagen
§ 573c BGB
Kündigungsfrist von drei Monaten — gilt nach Ablauf des Verzichts
§ 307 BGB
Inhaltskontrolle von Formularklauseln: unangemessene Benachteiligung
§ 575 BGB
Abgrenzung zum echten Zeitmietvertrag
Häufige Fragen
In einem Formularmietvertrag nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich nicht — die Obergrenze liegt bei vier Jahren ab Vertragsschluss. Ist die Klausel unwirksam, gilt die gesetzliche Frist von drei Monaten von Anfang an. Bei einer echten Individualvereinbarung kann die Beurteilung anders ausfallen; das sollte fachkundig geklärt werden.
Die ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen, solange der Verzicht wirksam läuft. Möglich bleiben außerordentliche Kündigung, Sonderkündigungsrechte, Aufhebungsvertrag und Nachmieter. Außerdem kann die Kündigung nach der Rechtsprechung bereits vor Ablauf erklärt werden, damit der Vertrag genau zum Verzichtsende endet.
Der befristete Vertrag endet automatisch zum vereinbarten Datum und braucht einen schriftlichen Befristungsgrund (§ 575 BGB). Der Kündigungsverzicht lässt den Vertrag unbefristet weiterlaufen; nur die ordentliche Kündigung ist für eine Zeit gesperrt. Nach Ablauf muss also aktiv gekündigt werden, sonst läuft der Vertrag weiter.
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechner und Vorlagen bilden die gesetzliche Regel ab; ob abweichende Vertragsklauseln, Befristungen oder Sonderrechte in Ihrem Fall greifen, klären Anwalt, Mieterverein oder sonst befugte Beratungsstellen.
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