Schimmel in der Wohnung berechtigt nicht automatisch zur fristlosen Kündigung. Das Gesetz verlangt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung oder die Verweigerung des vertragsgemäßen Gebrauchs — und in der Regel eine vorherige Mängelanzeige mit Fristsetzung. Dieser Weg ist rechtlich anspruchsvoll und sollte vor dem Absenden fachkundig abgesichert werden.
Kostenlos
Vorlage als PDF & Word
Unten ausfüllen, herunterladen, unterschreiben — nichts wird gespeichert.
Zum GeneratorGrundlage
§ 569 Abs. 1 BGB
Fristlos bei erheblicher Gefährdung der Gesundheit durch die Beschaffenheit der Wohnung.
Vorher nötig
Anzeige + Frist
Mängelanzeige (§ 536c BGB) und erfolglose Fristsetzung oder Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB).
Alternative
Mietminderung
Bei Mängeln ist die Miete kraft Gesetzes gemindert (§ 536 BGB) — der übliche Weg statt Auszug.
Kündigung bei Schimmel & Mängel
Zwei gesetzliche Wege führen bei Schimmel zur fristlosen Kündigung: § 569 Abs. 1 BGB, wenn die Wohnung so beschaffen ist, dass ihre Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist; und § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der vertragsgemäße Gebrauch ganz oder teilweise nicht gewährt wird. Kleinere Stockflecken hinter dem Schrank erreichen diese Schwelle nach der Rechtsprechung in der Regel nicht — großflächiger, gesundheitlich belastender Befall in Wohn- oder Schlafräumen kann sie erreichen.
Vor der fristlosen Kündigung steht die Mängelanzeige: Der Mieter muss dem Vermieter den Mangel unverzüglich mitteilen (§ 536c BGB). Anschließend ist grundsätzlich eine angemessene Frist zur Beseitigung zu setzen oder abzumahnen; erst wenn diese erfolglos verstreicht, ist die Kündigung laut Gesetz zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB). Entbehrlich ist die Frist nur in Ausnahmefällen, etwa wenn die Beseitigung offensichtlich verweigert wird.
Die Ursache ist der häufigste Streitpunkt. Vermieter führen Schimmel oft auf falsches Lüftungs- und Heizverhalten zurück, Mieter auf Wärmebrücken, undichte Fenster oder Feuchtigkeit aus der Bausubstanz. Wer kündigt, trägt im Streit das Risiko: Erweist sich der Mangel als vom Mieter verursacht, kann die fristlose Kündigung unwirksam sein — mit Mietforderungen bis zum regulären Vertragsende. Ein Gutachten oder zumindest eine dokumentierte Begehung schafft Klarheit.
Dokumentation ist entscheidend: datierte Fotos, Messungen der Luftfeuchtigkeit, ein Lüftungsprotokoll, ärztliche Atteste bei Beschwerden und Kopien aller Schreiben an den Vermieter mit Zugangsnachweis. Ohne diese Grundlage lässt sich weder die Gesundheitsgefährdung noch die erfolglose Fristsetzung belegen.
Wer fristlos kündigt, sollte im selben Schreiben hilfsweise ordentlich kündigen. Hält die fristlose Kündigung im Streitfall nicht, endet der Vertrag dann zumindest nach der regulären Dreimonatsfrist. Vor dem Absenden empfiehlt sich dringend die Prüfung durch Mieterverein oder Anwalt — die Mietminderung nach § 536 BGB ist in vielen Fällen der weniger riskante Weg.
1Schritt 1
Der berechnete Termin wird direkt in Ihr Kündigungsschreiben übernommen.
Kostenlos, ohne Konto
Vertragsende
Donnerstag, 31. Dezember 2026
2Schritt 2
Vorlage ausfüllen, als PDF oder Word herunterladen, ausdrucken und von allen Mietern unterschreiben lassen.
Kündigungs-Check · 4,99 €
Laden Sie Ihren Mietvertrag hoch. Der Kündigungs-Check zieht Kündigungsfrist, Kündigungsverzicht, Befristung, Formvorgaben, Rückgabe- und Kautionsregeln heraus, berechnet Ihren Kündigungstermin und befüllt das Kündigungsschreiben mit Ihren Vertragsdaten.
Kündigungs-Check für 4,99 € startenEinmalig, kein Abo. Orientierung statt Rechtsberatung. Der Check trifft keine Aussage zur Wirksamkeit einzelner Klauseln.
Gesetzliche Grundlagen
§ 569 Abs. 1 BGB
Fristlose Kündigung bei erheblicher Gesundheitsgefährdung durch die Wohnung
§ 543 BGB
Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Abs. 2 Nr. 1); vorherige Fristsetzung oder Abmahnung (Abs. 3)
§ 536c BGB
Pflicht zur unverzüglichen Mängelanzeige
§ 536 BGB
Mietminderung bei Mängeln kraft Gesetzes
Häufige Fragen
Nicht jeder Schimmel. Das Gesetz verlangt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung (§ 569 Abs. 1 BGB) oder die Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB), dazu in der Regel eine erfolglose Fristsetzung. Ob ein konkreter Befall diese Schwelle erreicht, ist eine Einzelfallfrage, die fachkundig bewertet werden sollte.
Grundsätzlich ja. § 543 Abs. 3 BGB verlangt vor der fristlosen Kündigung wegen Vertragsverletzung eine erfolglose Fristsetzung oder Abmahnung. Nur wenn die Beseitigung ernsthaft verweigert wird oder besondere Gründe die sofortige Kündigung rechtfertigen, kann die Frist ausnahmsweise entbehrlich sein.
Die Mietminderung: Bei einem erheblichen Mangel ist die Miete laut § 536 BGB kraft Gesetzes gemindert, solange der Mangel besteht. Daneben kann der Mieter auf Beseitigung bestehen. Die Höhe einer Minderung sollte vorsichtig gewählt und fachkundig abgestimmt werden, weil zu hohe Kürzungen ihrerseits eine Kündigung durch den Vermieter riskieren.
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechner und Vorlagen bilden die gesetzliche Regel ab; ob abweichende Vertragsklauseln, Befristungen oder Sonderrechte in Ihrem Fall greifen, klären Anwalt, Mieterverein oder sonst befugte Beratungsstellen.
Weiterlesen
Ratgeber