Kündigt der Vermieter eine Modernisierung an, kann der Mieter außerordentlich kündigen — bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, zum Ablauf des übernächsten Monats. Wer bleiben will, kann stattdessen Härtegründe geltend machen.
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Zum GeneratorKündigen bis
Ende Folgemonat
Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555e BGB).
Vertragsende
Übernächster Monat
Im Beispiel: Kündigung bis 31. März, Vertragsende 31. Mai.
Bagatellen
Kein Sonderrecht
Bei Maßnahmen mit nur unerheblicher Einwirkung und Mieterhöhung entfällt das Recht (§ 555e Abs. 2 BGB).
Kündigung bei Modernisierung
Modernisierungen muss der Vermieter spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen — mit Art, Umfang, Beginn, Dauer und der zu erwartenden Mieterhöhung (§ 555c BGB). Diese Ankündigung ist der Auslöser für das Sonderkündigungsrecht: Ab ihrem Zugang läuft die Frist des § 555e BGB, unabhängig davon, wann die Bauarbeiten tatsächlich starten.
Die Zählung im Beispiel: Geht die Ankündigung am 12. Februar zu, kann der Mieter bis zum 31. März außerordentlich kündigen. Der Vertrag endet dann zum Ablauf des übernächsten Monats, also zum 31. Mai. Wer den 31. März verpasst, hat nur noch die ordentliche Kündigung mit drei Monaten Frist — und die Modernisierungsmieterhöhung kann wirksam werden.
Ausgenommen sind Bagatellmaßnahmen: Wirkt sich die Modernisierung nur unerheblich auf die Wohnung aus und führt sie zu keiner oder nur einer unerheblichen Mieterhöhung, besteht kein Sonderkündigungsrecht (§ 555e Abs. 2 i. V. m. § 555c Abs. 4 BGB). Ob eine Maßnahme darunter fällt, ist im Einzelfall zu beurteilen — der Austausch einer Klingelanlage ist etwas anderes als eine energetische Sanierung der Fassade.
Wer die Wohnung behalten möchte, kann statt zu kündigen einen Härteeinwand erheben: Die Maßnahme muss geduldet werden, es sei denn, sie bedeutet unter Würdigung aller Umstände eine unzumutbare Härte (§ 555d Abs. 2 BGB). Der Einwand ist grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitzuteilen — die gleiche Frist wie für die Kündigung. Die Wahl zwischen beiden Wegen sollte fachkundig abgestimmt werden.
Die spätere Mieterhöhung nach § 559 BGB ist vom Sonderkündigungsrecht zu trennen: Sie kommt erst nach Abschluss der Arbeiten und löst dann ihrerseits das Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB aus. Wer die Ankündigung hinnimmt, hat also eine zweite Gelegenheit zur Kündigung, wenn die Erhöhung tatsächlich verlangt wird.
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Donnerstag, 31. Dezember 2026
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Gesetzliche Grundlagen
§ 555e BGB
Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Modernisierungsankündigung
§ 555c BGB
Ankündigung der Modernisierung: Form, Inhalt, Frist; Bagatellen in Abs. 4
§ 555d BGB
Duldungspflicht und Härteeinwand
§ 559 BGB
Mieterhöhung nach Modernisierung
Häufige Fragen
Bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt. Geht die Ankündigung im Februar zu, läuft die Frist bis Ende März. Die Kündigung wirkt dann zum Ablauf des übernächsten Monats — im Beispiel zum 31. Mai.
Nein. Bei Maßnahmen, die die Wohnung nur unerheblich betreffen und keine oder nur eine geringe Mieterhöhung auslösen, schließt § 555e Abs. 2 BGB das Recht aus. Auch reine Erhaltungsmaßnahmen sind keine Modernisierung. Ob eine angekündigte Maßnahme darunter fällt, hängt vom Einzelfall ab.
Grundsätzlich müssen Modernisierungen geduldet werden. Eine Ausnahme sieht § 555d Abs. 2 BGB bei unzumutbarer Härte vor — etwa wegen Alter, Krankheit oder der baulichen Folgen. Der Härteeinwand ist fristgebunden und sollte mit fachkundiger Unterstützung formuliert werden, wenn die Wohnung behalten werden soll.
Diese Seite dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Rechner und Vorlagen bilden die gesetzliche Regel ab; ob abweichende Vertragsklauseln, Befristungen oder Sonderrechte in Ihrem Fall greifen, klären Anwalt, Mieterverein oder sonst befugte Beratungsstellen.
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