Möblierte Wohnung mieten: Besonderheiten im Mietvertrag

Möblierte Wohnungen sind beliebt: bei Berufseinsteigern, Pendlern, Studierenden und allen, die schnell und flexibel umziehen wollen. Doch der Mietvertrag für eine möblierte Wohnung hat einige Besonderheiten — vom Möblierungszuschlag über die Inventarliste bis zu Sonderregeln bei der Kündigung. Dieser Überblick zeigt, worauf Sie vor der Unterschrift achten können.

Der Möblierungszuschlag: oft unsichtbar eingepreist

Für die Überlassung der Möbel darf der Vermieter grundsätzlich einen Möblierungszuschlag verlangen. Das Überraschende: Dieser Zuschlag ist gesetzlich nicht geregelt. Es gibt keine Vorschrift, wie hoch er sein darf oder wie er berechnet werden muss.

In der Praxis wird der Zuschlag häufig nicht separat ausgewiesen, sondern einfach in die Gesamtmiete eingepreist. Für Sie als Mieter bedeutet das: Sie sehen oft nicht, welcher Teil der Miete auf die Wohnung und welcher auf die Möblierung entfällt. Genau das ist eine typische offene Frage, die Sie vor der Unterschrift stellen können:

• Wie setzt sich die Miete zusammen — Grundmiete, Möblierungszuschlag, Nebenkosten?
• Welche Möbel sind konkret vom Zuschlag umfasst?
• Wie alt sind die Möbel, und wurde ihr Wert bei der Berechnung berücksichtigt?

Eine transparente Aufschlüsselung ist keine Pflicht, aber ein gutes Zeichen — und sie hilft Ihnen, das Angebot mit anderen Wohnungen zu vergleichen.

Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch bei Möblierung

Ein verbreiteter Irrtum: Möblierte Wohnungen seien von der Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ausgenommen. Das stimmt so nicht. In Gebieten mit Mietpreisbremse gilt sie grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen, sofern keine der allgemeinen Ausnahmen greift (etwa Neubau oder umfassende Modernisierung).

Das Problem liegt woanders: Weil der Möblierungszuschlag nicht gesetzlich geregelt ist und oft nicht ausgewiesen wird, ist für Mieter schwer nachvollziehbar, ob die Grundmiete die zulässige Grenze einhält. Der Zuschlag erschwert die Transparenz — er hebt die Mietpreisbremse aber nicht auf. Wenn Sie vermuten, dass die Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, können Anwalt oder Mieterverein den konkreten Fall verbindlich einschätzen.

Inventarliste und Übergabeprotokoll: dokumentieren Sie alles

Bei einer möblierten Wohnung mieten Sie nicht nur Räume, sondern auch Inventar — und dafür haften Sie im Rahmen der vertraglichen Regeln. Umso wichtiger sind zwei Dokumente:

• Inventarliste: Sie sollte alle überlassenen Möbel und Geräte vollständig aufführen — idealerweise mit Zustand und erkennbaren Mängeln. Fehlt eine Liste, fragen Sie danach oder erstellen Sie selbst eine und lassen sie vom Vermieter bestätigen.
• Übergabeprotokoll: Halten Sie bei der Übergabe den Zustand von Wohnung und Möbeln fest. Fotos mit Datum sind eine sinnvolle Ergänzung, gerade bei Kratzern, Flecken oder älteren Geräten.

Diese Dokumentation schützt beide Seiten: Beim Auszug lässt sich klar nachvollziehen, was schon vorher beschädigt war und was nicht.

Kaution: auch hier maximal drei Monatsmieten

Für die Kaution gilt bei möblierten Wohnungen nichts anderes als sonst: Nach § 551 BGB darf sie höchstens drei Nettokaltmieten betragen, und Sie dürfen sie in drei Monatsraten zahlen. Eine höhere Kaution „wegen der Möbel" sieht das Gesetz nicht vor. Eine Klausel, die mehr verlangt, kann unwirksam sein — ob das im Einzelfall so ist, klären Anwalt, Mieterverein oder sonst befugte Beratungsstellen.

Sonderfall Kündigungsfrist: möbliertes Zimmer beim Vermieter

Normalerweise gilt für Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Bei möbliertem Wohnraum gibt es aber einen wichtigen Sonderfall: Nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB gelten viele Mieterschutzvorschriften nicht für ein möbliertes Zimmer innerhalb der Wohnung des Vermieters, sofern dort nicht eine Familie oder ein auf Dauer angelegter Haushalt lebt.

In diesem Fall kann das Mietverhältnis nach § 573c Abs. 3 BGB deutlich kürzer kündbar sein — typischerweise bis zum 15. eines Monats zum Monatsende, und zwar von beiden Seiten. Auch der übliche Kündigungsschutz (etwa das Erfordernis eines berechtigten Interesses des Vermieters) greift hier grundsätzlich nicht.

Wichtig: Das gilt nur für diese spezielle Konstellation. Eine eigenständige möblierte Wohnung ist davon nicht betroffen — dort gelten die normalen Regeln. Mehr zu den allgemeinen Fristen lesen Sie im Beitrag Kündigungsfrist im Mietvertrag.

Befristung: Zeitmietverträge sind hier häufig

Möblierte Wohnungen werden oft befristet angeboten, etwa für ein Jahr oder die Dauer eines Projekts. Ein echter Zeitmietvertrag nach § 575 BGB ist aber nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund schriftlich mitteilt — etwa Eigenbedarf nach Ablauf oder geplante umfassende Baumaßnahmen.

Fehlt ein solcher Grund, gilt der Vertrag in der Regel als unbefristet. Achten Sie also darauf, ob und wie die Befristung im Vertrag begründet ist — und notieren Sie sich das Vertragsende, falls eine wirksame Befristung vorliegt.

Abnutzung vs. Schäden: was Sie am Inventar zahlen müssen

Möbel nutzen sich ab — das ist normal und mit der Miete abgegolten. Die wichtige Unterscheidung:

Auch hier zahlt sich das Übergabeprotokoll aus: Nur mit dokumentiertem Anfangszustand lässt sich beim Auszug sauber trennen, was Abnutzung und was Schaden ist. Bei Streit über konkrete Beträge hilft eine befugte Beratungsstelle weiter.

Vor der Unterschrift: die wichtigsten Punkte

• Ist der Möblierungszuschlag ausgewiesen oder zumindest erfragt?
• Liegt eine vollständige Inventarliste mit Zustandsangaben vor?
• Ist die Kaution auf maximal drei Nettokaltmieten begrenzt?
• Welche Kündigungsfrist gilt — und liegt der Sonderfall des § 549 Abs. 2 BGB vor?
• Ist eine Befristung schriftlich und mit Grund vereinbart?

Eine ausführlichere Liste finden Sie in unserem Beitrag Mietvertrag-Checkliste: 12 Punkte vor der Unterschrift.

Wenn Sie sich vor der Unterschrift einen strukturierten Überblick verschaffen möchten: Auf unserer Seite Mietvertrag prüfen lassen erfahren Sie, wie MietCheck Ihren Vertrag zusammenfasst, offene Fragen sammelt und eine Checkliste erstellt — Orientierung statt Rechtsberatung, keine verbindliche rechtliche Bewertung.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich an einen Anwalt, einen Mieterverein oder eine sonst befugte Beratungsstelle.