Mietvertrag-Checkliste: 12 Punkte vor der Unterschrift

Die Wohnung ist zugesagt, der Vertrag liegt vor — jetzt bloß nicht vorschnell unterschreiben. Was im Mietvertrag steht, gilt nach der Unterschrift als vereinbart, und vieles lässt sich vorher leichter ansprechen als hinterher korrigieren. Diese Checkliste führt Sie durch die 12 wichtigsten Punkte, die Sie vor der Unterschrift durchgehen sollten — mit den passenden BGB-Verweisen, damit Sie wissen, was gesetzlich gilt.

Ein Hinweis vorab: Lassen Sie sich vom Zeitdruck des Wohnungsmarkts nicht zu einer Blind-Unterschrift drängen. Seriöse Vermieter geben Ihnen ein bis zwei Tage Zeit, den Vertrag in Ruhe zu lesen — und genau dafür ist diese Liste gedacht.

1. Kaltmiete & Gesamtkosten

Prüfen Sie nicht nur die Kaltmiete, sondern die tatsächliche monatliche Gesamtbelastung: Kaltmiete plus Nebenkosten-Vorauszahlungen plus eventuelle Zuschläge (Stellplatz, Möblierung). Rechnen Sie die Summe gegen Ihr Budget — als Faustregel gelten maximal 30 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens. Achten Sie auch darauf, dass die im Vertrag genannte Miete mit dem übereinstimmt, was im Exposé oder bei der Besichtigung genannt wurde.

2. Nebenkosten-Vorauszahlungen

Welche Betriebskosten werden umgelegt, und ist die Vorauszahlung realistisch bemessen? Eine auffällig niedrige Vorauszahlung kann später zu hohen Nachzahlungen führen. Umlagefähig sind grundsätzlich nur die in der Betriebskostenverordnung genannten Kostenarten — pauschale Formulierungen wie „sämtliche Kosten trägt der Mieter" sollten Sie hinterfragen.

3. Kaution

Die Mietkaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 BGB), und Sie haben das Recht, sie in drei Monatsraten zu zahlen. Steht im Vertrag mehr oder wird die Ratenzahlung ausgeschlossen, sprechen Sie das an. Mehr zu Ihren Rechten rund um die Kaution lesen Sie in unserem Guide Mietkaution: Rechte, Pflichten, Fallen.

4. Staffel- oder Indexmiete

Enthält der Vertrag eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b BGB)? Beide legen künftige Mieterhöhungen schon heute fest — mit sehr unterschiedlichen Folgen für Ihre Planbarkeit. Bei der Staffelmiete müssen die Erhöhungen in festen Geldbeträgen ausgewiesen sein, bei der Indexmiete zählt der Verbraucherpreisindex. Die Unterschiede erklären wir ausführlich im Artikel Staffelmiete vs. Indexmiete.

5. Schönheitsreparaturen

Klauseln zu Schönheitsreparaturen gehören zu den häufigsten Streitpunkten im Mietrecht. Achten Sie auf starre Renovierungsfristen („alle 3 Jahre streichen"), Pflichten zur Renovierung beim Auszug unabhängig vom Zustand oder die Übernahme einer unrenovierten Wohnung mit Renovierungspflicht. Solche Formulierungen können nach der Rechtsprechung unwirksam sein — ob das im Einzelfall zutrifft, klärt verbindlich nur eine befugte Beratungsstelle. Einen Überblick gibt unsere Seite zu Schönheitsreparaturen.

6. Kündigungsfristen

Für Mieter gilt gesetzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c BGB) — unabhängig von der Wohndauer. Längere Fristen zulasten des Mieters können unwirksam sein; für den Vermieter verlängert sich die Frist dagegen mit der Mietdauer. Prüfen Sie auch, ob ein Kündigungsverzicht vereinbart ist, der Sie für eine bestimmte Zeit bindet. Details finden Sie im Artikel Kündigungsfrist im Mietvertrag.

7. Befristung / Zeitmietvertrag

Ist der Vertrag befristet? Ein echter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) ist nur mit einem im Vertrag genannten Befristungsgrund zulässig — etwa Eigenbedarf nach Ablauf. Steht kein Grund im Vertrag, gilt das Mietverhältnis in der Regel als unbefristet. Bedenken Sie: Während der Befristung können in der Regel beide Seiten nicht ordentlich kündigen — das bindet auch Sie.

8. Untervermietung

Was sagt der Vertrag zur Untervermietung? Ein vollständiges Verbot ohne Ausnahme ist problematisch, denn bei berechtigtem Interesse haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch auf Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung (§ 553 BGB) — etwa wenn der Partner einzieht oder ein Zimmer untervermietet werden soll. Wer flexibel bleiben will (Auslandsaufenthalt, WG-Konstellation), sollte hier genau hinsehen.

9. Tierhaltung

Ein generelles, ausnahmsloses Verbot jeder Tierhaltung gilt nach der Rechtsprechung als unwirksam — Kleintiere wie Hamster oder Zierfische dürfen Sie ohnehin halten. Bei Hund und Katze kommt es auf eine Abwägung im Einzelfall an. Prüfen Sie, ob der Vertrag eine Zustimmung des Vermieters vorsieht, und klären Sie geplante Haustiere am besten schon vor der Unterschrift schriftlich.

10. Erwähnte Anlagen

Verweist der Vertrag auf Anlagen wie Hausordnung, Übergabeprotokoll oder einen Fristenplan? Dann gehören diese Dokumente zum Vertrag — lesen Sie sie vollständig, bevor Sie unterschreiben. Fehlt eine erwähnte Anlage, fordern Sie sie an. In der Hausordnung verstecken sich oft praktische Regelungen zu Ruhezeiten, Treppenhausreinigung oder der Nutzung von Gemeinschaftsflächen.

11. Mietpreisbremse

In vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse (§ 556d BGB): Bei Wiedervermietung darf die Miete grundsätzlich höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen — mit Ausnahmen, etwa für Neubauten oder umfassend modernisierte Wohnungen. Prüfen Sie, ob Ihre Stadt in einer entsprechenden Verordnung erfasst ist, und vergleichen Sie die Miete mit dem örtlichen Mietspiegel.

12. Übergabetermin & Protokoll

Steht ein klarer Übergabetermin im Vertrag — und passt er zu Ihrer Kündigung der alten Wohnung? Bestehen Sie bei der Übergabe auf einem gemeinsamen Übergabeprotokoll mit Zählerständen, vorhandenen Mängeln und Fotos. Das Protokoll ist später Ihr wichtigstes Beweismittel, wenn es beim Auszug um Schäden oder die Rückzahlung der Kaution geht.

Die Checkliste zum Abhaken

• Kaltmiete und Gesamtkosten passen zum Budget
• Nebenkosten-Vorauszahlung ist realistisch und Kostenarten sind benannt
• Kaution: maximal 3 Nettokaltmieten, Ratenzahlung möglich
• Staffel-/Indexmiete verstanden und durchgerechnet
• Schönheitsreparatur-Klauseln gelesen und hinterfragt
• Kündigungsfrist und etwaiger Kündigungsverzicht geprüft
• Befristung: Grund genannt? Bindung bedacht?
• Regelung zur Untervermietung passt zur Lebensplanung
• Tierhaltung geklärt (am besten schriftlich)
• Alle erwähnten Anlagen liegen vor und sind gelesen
• Mietpreisbremse: gilt sie hier, passt die Miete?
• Übergabetermin fixiert, Protokoll geplant

Fazit: Erst verstehen, dann unterschreiben

Zwölf Punkte klingen nach viel — aber jeder einzelne kann Sie später vor Ärger und Kosten bewahren. Nehmen Sie sich einen ruhigen Abend, gehen Sie den Vertrag Punkt für Punkt durch und sprechen Sie Unklarheiten vor der Unterschrift an. Wenn Sie sich eine strukturierte Zusammenfassung mit Fristen, offenen Fragen und einer persönlichen Checkliste wünschen, können Sie Ihren Mietvertrag prüfen lassen — als Orientierung, nicht als Rechtsberatung. Für eine verbindliche Bewertung Ihres Einzelfalls sind Anwalt, Mieterverein oder sonst befugte Beratungsstellen die richtige Adresse.

Liegt Ihr neuer Mietvertrag schon auf dem Tisch? Jetzt Mietvertrag prüfen lassen →

---

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar.