Mieterhöhung: Welche Grenzen und Fristen gelten?

Eine Mieterhöhung kommt selten gelegen — aber sie ist auch kein Freibrief. Das Gesetz setzt Vermietern klare Grenzen: Sie müssen die Erhöhung begründen, dürfen nur bis zu bestimmten Obergrenzen erhöhen und müssen Fristen einhalten. Dieser Überblick erklärt die wichtigsten Regeln nach dem BGB — damit Sie ein Erhöhungsschreiben besser einordnen können.

Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)

Der häufigste Fall: Der Vermieter verlangt die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Das ist die Miete, die in der Gemeinde für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) in den letzten Jahren üblicherweise vereinbart wurde.

Damit das Verlangen wirksam sein kann, muss der Vermieter es begründen. Zulässige Begründungsmittel sind unter anderem:

• ein Mietspiegel (in vielen Städten der Regelfall),
• ein Gutachten eines öffentlich bestellten Sachverständigen,
• die Benennung von in der Regel drei Vergleichswohnungen,
• Auskünfte aus einer Mietdatenbank.

Gerade der Mietspiegel lohnt einen Blick: Viele Städte veröffentlichen ihn kostenlos online. Dort können Sie orientierend nachvollziehen, in welcher Spanne sich Wohnungen wie Ihre bewegen.

Die Kappungsgrenze: maximal 20 % (oft 15 %) in drei Jahren

Selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete deutlich höher liegt, gilt eine zweite Grenze: die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 % steigen — Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten zählen dabei nicht mit.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt können die Bundesländer die Kappungsgrenze per Verordnung auf 15 % absenken. Das ist in vielen Großstädten der Fall. Welche Grenze für Ihre Gemeinde gilt, lässt sich beim Land oder der Stadt nachlesen.

Welche Fristen gelten?

Bei einer Erhöhung nach § 558 BGB greifen mehrere Fristen ineinander:

Wichtig: Die Zustimmungsfrist ist zugleich Ihre Überlegungsfrist. Sie müssen nicht sofort reagieren — Sie können das Schreiben in Ruhe lesen, den Mietspiegel ansehen und sich beraten lassen. Stimmen Sie nicht oder nur teilweise zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen, wenn er die Erhöhung durchsetzen will; dafür hat er drei weitere Monate Zeit.

Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Ein eigener Fall ist die Erhöhung nach einer Modernisierung, etwa nach energetischer Sanierung oder dem Einbau eines Aufzugs. Hier gilt:

• Der Vermieter kann 8 % der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umlegen.
• Zusätzlich gilt eine eigene Kappung: Die Miete darf wegen Modernisierungen innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen (bei Mieten unter 7 Euro/m²: höchstens 2 Euro).
• Reine Instandhaltungskosten (Reparaturen) dürfen nicht umgelegt werden — sie müssen aus den Gesamtkosten herausgerechnet sein.

Außerdem gibt es eine Härtefallregelung (§ 559 Abs. 4 BGB): Würde die Erhöhung für Sie eine unzumutbare Härte bedeuten — etwa weil die neue Miete Ihr Einkommen übersteigt —, kann die Umlage ganz oder teilweise ausgeschlossen sein. Härtegründe müssen grundsätzlich fristgerecht mitgeteilt werden; hierzu lohnt sich frühzeitige Beratung.

Abgrenzung: höhere Nebenkosten sind keine Mieterhöhung

Nicht jedes Schreiben, das mehr Geld verlangt, ist eine Mieterhöhung im rechtlichen Sinn. Passt der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen nach einer Abrechnung an (§ 560 Abs. 4 BGB), ändert das nur die Vorauszahlung — nicht die Grundmiete. Dafür gelten weder Kappungsgrenze noch Jahressperrfrist; die Anpassung muss aber auf einer konkreten Abrechnung beruhen und angemessen sein. Lesen Sie deshalb genau, worauf sich ein Schreiben bezieht: Grundmiete (§ 558 oder § 559 BGB) oder Nebenkostenvorauszahlung. Beide Fälle folgen unterschiedlichen Regeln und Fristen.

Sonderfall: Staffel- und Indexmiete

Haben Sie eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) vereinbart, gelten andere Spielregeln: Die Mietentwicklung ist dann bereits im Vertrag festgelegt. Erhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB sind während dieser Zeit grundsätzlich ausgeschlossen — bei der Staffelmiete auch Modernisierungserhöhungen.

Wie beide Modelle im Detail funktionieren, erklärt unser Beitrag Staffelmiete vs. Indexmiete.

Wann kann eine Mieterhöhung unwirksam sein?

Ganz allgemein gilt: Ein Erhöhungsverlangen kann unwirksam sein, wenn etwa die Begründung fehlt, die Kappungsgrenze überschritten wird oder die Jahressperrfrist nicht eingehalten ist. Ob das in Ihrem konkreten Fall so ist, lässt sich aber nur im Einzelfall beurteilen — verbindlichen Rechtsrat dazu geben ein Anwalt, ein Mieterverein oder sonst befugte Beratungsstellen.

Was Mieter orientierend tun können

Erhalten Sie ein Erhöhungsschreiben, helfen diese Schritte bei der ersten Einordnung:

1. Schreiben sachlich lesen: Auf welche Rechtsgrundlage stützt sich die Erhöhung (§ 558 oder § 559 BGB)? Wie wird sie begründet?
2. Fristen notieren: Wann ist das Schreiben zugegangen? Bis wann läuft Ihre Zustimmungsfrist?
3. Mietspiegel ansehen: Liegt die verlangte Miete in der Spanne für vergleichbare Wohnungen?
4. Eigene Zahlen prüfen: Wann war die letzte Erhöhung? Wie stark ist die Miete in den letzten drei Jahren insgesamt gestiegen?
5. Bei Zweifeln beraten lassen: Mieterverein oder Anwalt können den konkreten Fall verbindlich einschätzen.

Eine strukturierte Übersicht über Ihre Vertragsdaten erleichtert diese Schritte deutlich — mehr dazu auf unserer Seite Mieterhöhung verstehen. MietCheck liefert dabei Orientierung statt Rechtsberatung: eine Zusammenfassung Ihres Vertrags, offene Fragen und eine Checkliste für das Gespräch mit Vermieter oder Beratungsstelle — keine verbindliche rechtliche Bewertung.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Für eine verbindliche Einschätzung Ihres Einzelfalls wenden Sie sich an einen Anwalt, einen Mieterverein oder eine sonst befugte Beratungsstelle.