Starrer Fristenplan macht Klausel unwirksam
Kernaussage
Eine Schönheitsreparaturklausel mit starrem Fristenplan (Renovierung „mindestens“ alle 3/5/7 Jahre, unabhängig vom Zustand) ist unwirksam; die Unwirksamkeit erfasst die gesamte Renovierungsklausel.
Typische Klausel, um die es geht
„Der Mieter hat Küche und Bad mindestens alle 3 Jahre, Wohnräume mindestens alle 5 Jahre zu renovieren.“
Jahrzehntelang enthielten Mietverträge Fristenpläne: Küche und Bad alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf, Nebenräume alle sieben Jahre. Der BGH musste klären, ob solche Pflichten auch dann bestehen, wenn die Wohnung tatsächlich gar nicht renovierungsbedürftig ist.
Mit Urteil vom 23. Juni 2004 entschied der Senat: Ein starrer Fristenplan, der Renovierung unabhängig vom tatsächlichen Zustand verlangt („mindestens“, „spätestens“), benachteiligt den Mieter unangemessen. Die Unwirksamkeit beschränkt sich nicht auf die Fristen — die gesamte Renovierungsklausel fällt, und die Renovierungslast bleibt beim Vermieter (§ 535 BGB).
Zulässig bleiben nur flexible Fristen, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf zum Maßstab machen („im Allgemeinen“, „in der Regel“). Ob ein konkreter Vertragstext starr oder flexibel formuliert ist, entscheidet oft über die ganze Renovierungspflicht — ein klassischer Prüfpunkt vor Auszug oder Renovierung.