Mieterhöhung: tatsächliche Wohnfläche zählt
Kernaussage
Für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ist allein die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich, nicht die vertraglich vereinbarte; die frühere 10-%-Toleranz-Rechtsprechung ist aufgegeben. Die Kappungsgrenze gilt auch bei Flächenabweichung.
Im Mietvertrag stehen 92 m², tatsächlich hat die Wohnung nur 84 — oder umgekehrt. Lange galt: Abweichungen bis 10 % blieben bei Mieterhöhungen unbeachtlich. Diese Toleranzrechtsprechung hat der BGH 2015 aufgegeben.
Nach dem Urteil vom 18. November 2015 kommt es für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete allein auf die tatsächliche Wohnfläche an. Weder kann der Vermieter aus einer zu groß angegebenen Vertragsfläche Vorteile ziehen, noch der Mieter aus einer zu klein angegebenen. Zugleich stellte der Senat klar, dass die Kappungsgrenze auch dann gilt, wenn die tatsächliche Fläche größer ist als die vereinbarte.
Praktisch heißt das: Bei jeder Mieterhöhung lohnt der Blick auf die echte Quadratmeterzahl — nachmessen (nach Wohnflächenverordnung) kann bares Geld wert sein. Für Mietminderung wegen zu kleiner Wohnung gilt weiterhin die separate Erheblichkeitsschwelle von 10 %.