Kleinreparaturklausel nur mit Obergrenze
Kernaussage
Kleinreparaturklauseln sind nur wirksam, wenn sie auf Gegenstände beschränkt sind, die dem häufigen Zugriff des Mieters unterliegen, und eine angemessene Obergrenze je Reparatur sowie eine Jahreshöchstgrenze enthalten; geschuldet ist nur Kostentragung, keine eigene Reparaturpflicht.
Typische Klausel, um die es geht
„Der Mieter trägt die Kosten von Kleinreparaturen bis 100 € im Einzelfall, höchstens 8 % der Jahresmiete, an Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas …“ (wirksames Muster)
Kleinreparaturklauseln wälzen die Kosten von Bagatellreparaturen auf Mieter ab — an Wasserhähnen, Lichtschaltern, Türgriffen und ähnlichen Gegenständen des täglichen Zugriffs. Der BGH steckte 1989 den Rahmen ab, in dem das per Formularklausel zulässig ist.
Danach gilt eine doppelte Begrenzung: Die Klausel braucht eine Obergrenze pro Reparatur und eine Höchstgrenze pro Jahr (in der Praxis oft als Prozentsatz der Jahresmiete). Sie darf nur Gegenstände erfassen, die dem häufigen, unmittelbaren Zugriff des Mieters unterliegen — und nur die Kostentragung regeln: Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, selbst Handwerker zu beauftragen oder zu reparieren („Vornahmeklausel“), geht zu weit.
Fehlt eine der Begrenzungen, ist die Klausel regelmäßig insgesamt unwirksam — der Mieter zahlt dann gar nichts. Und selbst bei wirksamer Klausel gilt: Kostet die Reparatur mehr als die Obergrenze, trägt der Vermieter die Kosten vollständig, nicht nur den übersteigenden Teil.