Nebenkosten: Was darf umgelegt werden?

Jede zweite Nebenkostenabrechnung ist fehlerhaft — oft zu Lasten des Mieters. In diesem Guide erfahren Sie, welche Kosten Ihr Vermieter umlegen darf und welche nicht.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV)

Die BetrKV § 2 listet abschließend auf, was umgelegt werden darf:

Zulässige Nebenkosten

1. Grundsteuer
2. Wasserversorgung (Wassergeld, Kosten für Wasserzähler)
3. Entwässerung (Abwassergebühren)
4. Heizung (Brennstoff, Wartung, Ablesung)
5. Warmwasser
6. Aufzug (Betriebsstrom, Wartung, TÜV)
7. Straßenreinigung und Müllabfuhr
8. Gebäudereinigung
9. Gartenpflege
10. Beleuchtung (Außenbeleuchtung, Treppenhaus)
11. Schornsteinreinigung
12. Sach- und Haftpflichtversicherung
13. Hauswart (nur umlagefähige Tätigkeiten)
14. Gemeinschaftsantenne / Kabelanschluss
15. Wäschepflege (Gemeinschaftswaschmaschine)
16. Sonstige Betriebskosten (wenn im Mietvertrag vereinbart)

Unzulässige Kosten

Diese Posten dürfen nicht umgelegt werden:

• Verwaltungskosten (Hausverwaltung, Buchführung)
• Instandhaltung und Reparaturen
• Bankgebühren
• Portokosten
• Rechtsanwalts- und Gerichtskosten
• Leerstandskosten
• Modernisierungskosten (ohne Mieterhöhung)

Häufige Fehler in Abrechnungen

1. Verwaltungskosten versteckt

Manchmal verstecken Vermieter Verwaltungskosten unter "sonstige Kosten" oder "Hausmeister". Prüfen Sie genau!

2. Reparaturen als Wartung deklariert

Wartung ist umlagefähig, Reparatur nicht. Beispiel:

• Zulässig: Jährliche Heizungswartung
• Unzulässig: Austausch des Brenners

3. Falsche Verteilerschlüssel

Der Vermieter rechnet nach Wohnfläche ab, obwohl Sie weniger qm haben als im Mietvertrag steht? Widerspruch einlegen!

4. Fehlende Belege

Sie haben das Recht, alle Belege einzusehen. Der Vermieter muss diese auf Anfrage vorlegen.

Fristen beachten

Abrechnungsfrist für Vermieter

Der Vermieter muss innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen.

Beispiel: Abrechnungszeitraum 01.01. - 31.12.2023 → Abrechnung muss bis 31.12.2024 vorliegen.

Nach Fristablauf keine Nachforderung mehr möglich! (§ 556 Abs. 3 BGB)

Widerspruchsfrist für Mieter

Sie haben 12 Monate Zeit, der Abrechnung zu widersprechen.

Checkliste: Nebenkostenabrechnung prüfen

• Abrechnungszeitraum korrekt?
• Frist eingehalten?
• Nur umlagefähige Kosten?
• Verteilerschlüssel nachvollziehbar?
• Vorauszahlungen korrekt verrechnet?
• Keine doppelten Posten?

Fazit

Prüfen Sie jede Nebenkostenabrechnung genau. Statistisch gesehen ist die Chance hoch, dass etwas nicht stimmt — oft zu Ihren Ungunsten.

---

Dieser Artikel dient der Information und stellt keine Rechtsberatung dar.